45 номеров в трёх блоках
Корпуса А, Б и В. Номера от 17 до 44 м², джуниор-сьюты и люксы — 1 232,36 м² номерного фонда.
Сочи · Эстосадок · Красная Поляна
Гостиничный комплекс у канатной дороги
45 номеров в трёх корпусах в 200 метрах от нижней станции канатной дороги.
45 номеров · 3 корпуса · 3 462 м² · ~200 м до канатки
Манифест
01
02
03
Гостиница на 45 номеров в трёх корпусах — в двухстах метрах от нижней станции канатной дороги.
Три корпуса, участок 3 462 м², подземный уровень 2 267,3 м² и готовность около 60%: объект, спроектированный и построенный под гостиницу уровня «4 звезды».
~200 м до канатки
Нижняя станция канатной дороги «Красная Поляна» — через дорогу, видна из окон. До «Горки Молл» около 600 м.
Готовность ~60%
Конструкции возведены, остаётся отделка номеров. Разрешение на строительство есть, проект есть, объект легализован.
Объект в цифрах
Площади, номерной фонд, готовность
Все значения — из отчёта об оценке №2026-09/05-О и анкеты заказчика. Ни одного расчётного показателя.
3 462м²
площадь земельного участка
1 499,7м²
площадь над землёй
2 267,3м²
площадь под землёй
45номеров
в трёх корпусах А, Б, В
2 476,5м²
площадь застройки
~60%
готовность объекта
Локация
Всё, за чем едут на Красную Поляну — в 200 метрах
Нижняя станция канатной дороги — через дорогу, видна из окон. Дальше по нарастающей: торговый центр, «Ласточка», Роза Хутор, аэропорт.
Расстояния по прямой от участка
- ~200 мканатная дорога «Красная Поляна», нижняя станция
- ~600 мТРЦ «Горки Молл»
- ~1,7 кмж/д станция «Эсто-Садок» — «Ласточка» до Адлера, аэропорта и центра Сочи
- ~3 кмкурорт «Роза Хутор»
- ~45 кмаэропорт Сочи
- ~70 кмцентр Сочи
Два подъезда к участку: с ул. Эстонской (продолжение Краснополянского шоссе) и с ул. Березовой.
Рынок
Курорт, который работает круглый год
Красная Поляна — один из самых популярных курортов России. Два сезона подряд держат поток: зимой — трассы трёх курортов, летом — трекинг, экскурсии и отдых.
-
01
Казино «Сочи»
Одно из крупнейших в Европе, работает 24/7/365 — держит поток вне сезона.
-
02
Два сезона
Зима — горнолыжные трассы трёх курортов. Лето — трекинг, отдых, экскурсии. Загрузка не привязана к одному сезону.
-
03
Дефицит предложения
Апартаментов в локации мало при растущем потоке гостей.
-
04
Три курорта рядом
«Роза Хутор» (105 км трасс), «Газпром Поляна» (Псехако, Альпика) и «Красная Поляна» — в одном селе.
Публичной статистики загрузки и средней цены номера по Красной Поляне в открытых источниках нет — поэтому конкретных процентов загрузки здесь не приводим.
Номерной фонд
45 номеров в трёх корпусах
Блоки А, Б и В — 17, 18 и 10 номеров. Каждый этаж разбит на обособленные помещения с отдельными входами: планировка изначально считалась под гостиницу, а не под жилой дом.
А17 номеров
- Номеров
- 17
- Площадь номеров
- 474,83 м²
- Экспликация
- 594,5 м²
Б18 номеров
- Номеров
- 18
- Площадь номеров
- 505,38 м²
- Экспликация
- 594,5 м²
В10 номеров
- Номеров
- 10
- Площадь номеров
- 252,15 м²
- Экспликация
- 310,7 м²
Стандарт 17–44 м²
Джуниор-сьют 27–28 м²
Люкс 38–40 м²
Итого: 45 номеров · 1 232,36 м² номеров · 1 499,7 м² экспликации над землёй
Конструктив и потенциал
Высота 4,5 метра — второй уровень уже в габарите
На обоих наземных этажах потолки выше 4,5 м. Отчёт об оценке фиксирует техническую возможность антресольных этажей без изменения несущего конструктива.
- 4,5+ м высота потолков на обоих наземных этажах
- 2 уровня антресоли в существующих габаритах → двухуровневые номера
- 45* номеров, каждый можно сделать двухуровневым
* Техническая возможность по отчёту об оценке; проектное решение уточняется.
«Этажи здания разбиты на обособленные помещения с отдельными входами, что обеспечивает возможность автономного проживания посетителей в каждом из них». Отчёт об оценке №2026-09/05-О, стр. 27
Подземная часть
2 267,3 м² под землёй
Подземное противооползневое сооружение 2017–2018 годов: монолитная железобетонная плита, рамно-связевый каркас с диафрагмами жёсткости, высота помещений более 4,5 м. Снос запрещён судом — внутренние объёмы пригодны под нежилые помещения.
- 1 170,1м²стоянки
- 406,6м²столовая
- 218,0м²тренажёрный зал
- 161,2м²бильярдная
- 82,6м²склады
- 7 + 22м/местгостевые + подземные
Заглублениеориентировочно до 3,5 м
Высота помещенийболее 4,5 м
Входыотдельные, обособленные
Правовой режимснос запрещён судом, дело №2-425/2023
Перепрофилированиепо согласованию с уполномоченными органами
Инженерия
Что есть, чего нет и что в проработке
Подача воды 3 м³/сутки и 200 кВт по III категории рассчитаны на текущее состояние объекта. Газа и отопления нет — схема теплоснабжения и техусловия на увеличение мощности в проработке.
| Ресурс | Значение | Статус |
|---|---|---|
| Водоснабжение и водоотведение | 3 м³/сутки | есть |
| Электроснабжение | 200 кВт, III категория | есть |
| Газоснабжение | отсутствует | нет |
| Отопление | отсутствует | уточняется |
| ТУ на увеличение воды и электро | — | уточняются |
| Схема теплоснабжения | — | уточняется |
Заезды на территорию — два: с ул. Березовой и с ул. Эстонской.
Газ и отопление в текущем состоянии отсутствуют. Схема теплоснабжения не определена; ТУ на увеличение мощности воды и электричества заказчиком не предоставлены.
Галерея
Дома, бассейны и номера — как это выглядит
Шестнадцать кадров: фасады и бассейны снаружи, номера и общие зоны внутри. Нажмите на кадр — откроется на весь экран.
Стрелки ← → листают, Esc закрывает. Клавиатура работает с любого тайла.
Документация
Отчёт об оценке и выписки ЕГРН
Отдельная сцена: только документы и цифры из них. Здесь нет фотографий объекта и нет скриншотов, выданных за фото.
Отчёт об оценке
№2026-09/05-О от 08.10.2026
- Оценщик
- ООО «ГеоМаркер», г. Сочи, ул. Островского, д. 19, оф. 301
- Оценщик
- Чекерес О.Ю.
- Директор
- В.В. Тарасов
- Дата оценки
- 30.09.2026
- Цель оценки
- определение цены при совершении сделки купли-продажи
- Объём
- 27 страниц
| Объект | Площадь | Этажей | Стоимость, ₽ |
|---|---|---|---|
| Жилой дом, кад. 23:49:0420022:3589 | 583,5 м² | 2 (0) | 181 977 000 |
| Жилой дом, кад. 23:49:0420022:3587 | 583,5 м² | 2 (0) | 181 977 000 |
| Жилой дом, кад. 23:49:0420022:3588 | 305,2 м² | 2 (0) | 95 188 000 |
«Объёмно-планировочные решения здания не для использования в качестве жилого дома, а в качестве гостиницы. Этажи здания разбиты на обособленные помещения с отдельными входами, что обеспечивает возможность автономного проживания посетителей в каждом из них. Подобная планировка не характерна для традиционного индивидуального жилищного строительства и ориентирована на коммерческое использование — размещение гостей, краткосрочную аренду, оказание гостиничных услуг.»
Правовой режим подземного сооружения: снос запрещён судом, гражданское дело №2-425/2023 (Хостинский районный суд г. Сочи). Перепрофилирование — только по согласованию с уполномоченными органами.
Отчёт не является гарантией цены сделки. Проверка правового положения объекта оценки не проводилась. Выводы применимы только в полном тексте отчёта со всеми допущениями и ограничениями.
Условия
Продажа объекта целиком
Три корпуса, 45 номеров, подземный уровень 2 267,3 м² и участок 3 462 м² — единый лот. Коммерческие параметры фиксируются после решения собственника.
Продажа
объект целиком
Рассмотрение продажи частями — позже, по решению собственника.
Стоимость
уточняется
Ориентир по стоимости — отчёт об оценке №2026-09/05-О.
Окупаемость
уточняется — считаем
Модель доходности в расчёте, публикуется после согласования.
Материалы отделки: уточняется
Запросить условия и планировки
Пришлём презентацию, планировки и выдержки из отчёта об оценке.
Запросить условия
Контакты: уточняется
Контакт для связи уточняется — как только собственник подтвердит канал, здесь появится телефон и почта.
Адрес объекта
с. Эстосадок, ул. Березовая, д. 102, стр. 1, 2